Cómo funciona: Financiamiento de bienes raíces comerciales
El financiamiento de bienes raíces comerciales puede respaldar la adquisición, el refinanciamiento, la mejora o la construcción de una propiedad utilizada por un negocio o destinada a inversión. Las estructuras varían según la ocupación, el tipo de inmueble, el flujo de caja, la experiencia del patrocinador y el plan de negocios.
Los proveedores independientes pueden evaluar tanto la propiedad como al prestatario o patrocinador. Excel Capital Funding puede ayudar a preparar la solicitud e identificar posibles proveedores, pero no realiza tasaciones, no brinda asesoría de inversión ni garantiza financiamiento.
Puede ser adecuado para
- Propiedad comercial ocupada por el negocio
- Propiedad comercial que genera ingresos
- Compra o refinanciamiento con plan definido de pago o salida
- Patrocinadores con experiencia en proyectos documentados de renovación o construcción
Qué evalúan los proveedores
- Tipo, ubicación, condición y ocupación de la propiedad
- Ingreso operativo neto y cobertura del servicio de la deuda cuando corresponda
- Crédito, liquidez y experiencia del prestatario o patrocinador
- Límites de la relación préstamo-valor o préstamo-costo
- Requisitos ambientales, de zonificación, titularidad, seguro y tasación
Documentos habituales
- Contrato de compra o estado de cuenta hipotecario actual
- Registro de rentas, contratos de arrendamiento y estados operativos de la propiedad
- Estados financieros y declaraciones fiscales del prestatario y los garantes
- Presupuesto, planos, permisos y resumen de la experiencia del patrocinador cuando corresponda
- Documentos societarios, de titularidad, seguro, tasación y evaluación ambiental durante la evaluación
Usos comerciales comunes
- Adquisición de propiedades
- Refinanciamiento de tasa y plazo o con retiro de efectivo cuando se permita
- Mejoras para inquilinos o renovación
- Construcción desde cero o reconversión mediante programas elegibles
Los documentos y usos permitidos varían según el proveedor, el producto, la industria y la operación. Se puede solicitar información adicional.
Proceso de evaluación
- Proporcione datos de la propiedad, el prestatario, el uso propuesto, el presupuesto, las fuentes de capital y el plazo deseado.
- Envíe el historial operativo, los contratos de arrendamiento, los estados financieros y la información del patrocinador.
- Compare propuestas según apalancamiento, costo, amortización, vencimiento, condiciones con recurso, reservas, cláusulas financieras, pago anticipado y requisitos de cierre.
- El proveedor seleccionado completa la tasación, la revisión de titularidad, la evaluación ambiental, el seguro, la documentación legal y los demás procesos de debida diligencia antes del cierre.
Aspectos que debe considerar
- Los costos de cierre y los informes de terceros pueden ser importantes y podrían tener que pagarse aunque la operación no cierre.
- Los vencimientos con pago global, las tasas variables, las condiciones con recurso, las reservas y las cláusulas financieras pueden afectar sustancialmente el riesgo.
- El valor y los ingresos proyectados de la propiedad pueden cambiar, y no se garantiza el refinanciamiento al vencimiento.
- Las decisiones de inversión inmobiliaria deben revisarse con asesores jurídicos, fiscales y de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Pueden calificar propiedades ocupadas por el dueño y propiedades de inversión?
Posiblemente. Suelen evaluarse bajo programas y criterios diferentes. El uso, los ingresos, la solidez del patrocinador y el propósito determinan las opciones.
¿Se requiere una tasación?
La mayoría de los proveedores exigen una tasación o valoración aceptable y también pueden solicitar informes ambientales, de ingeniería, de titularidad, de levantamiento topográfico u otros.
¿Qué es un pago global al vencimiento?
Es el saldo de capital pendiente al vencimiento cuando la amortización se extiende más allá del plazo del préstamo. El prestatario debe pagar ese saldo, vender la propiedad u obtener nuevo financiamiento, lo cual no está garantizado.
Excel Capital Funding LLC actúa únicamente como intermediario de financiamiento comercial y fuente de referidos; no es un prestamista directo. Los productos son ofrecidos por proveedores independientes y están sujetos a su evaluación, aprobación, documentación y disponibilidad. Excel Capital Funding no ofrece, intermedia ni organiza financiamiento para negocios ubicados en California.